不動産証券化

不動産証券化に関わる主なプレーヤーとその業務です。

1. 不動産ファンド / アセットマネジメント会社

不動産ファンドやアセットマネジメント会社が物件を取得することで不動産証券化に関わるプレーヤーの仕事や業務が生まれます。不動産ファンドは、自社が立ち上げたファンドの資金を利用して物件を取得します。この際、自社でアセットマネジメント業務を受託する場合、もしくは外部にアセットマネジメント業務を依頼する場合があります。自社のファンドを持たずに外部の投資家の資金を利用してアセットマネジメント業務を受託し、物件を取得しているのがアセットマネジメント会社となります。不動産ファンドでは、自社のファンドで物件を取得し、自社でアセットマネジメント業務をしている会社の方が多いです。不動産ファンドとアセットマネジメント会社の線引きはやや曖昧であるとも言えます。

2. 売買仲介

不動産ファンドやアセットマネジメント会社に物件を紹介します。CBREやJLLなどの大手売買仲介、信託銀行の売買仲介部門、町のブローカーなどさまざまなプレーヤーが存在します。

3. レンダー

不動産ファンドは、IRRやエクイティマルチプル(Equity Multiple)と呼ばれる目標リターンを達成する必要があり、そのためにはローンでレバレッジを効かす必要がありますので、物件を取得する際にはローンを必ず調達します。その際のローンの出し手となるのが銀行であり、業界ではレンダーと呼ばれています。なお、いったんクロージング日にローンなしの自己資金100％で物件を取得し、その後ローンを調達する場合もあります。自己資金100％で取得することをフルエクイティで取得、フルエクで取得、などと言ったりします。

4. 信託銀行

基本的に不動産の売買は現物不動産ではなく不動産信託受益権にて行われます。その際に信託銀行が信託受益権の受託者となります。信託会社を用いる場合もあります。

5. プロパティマネジメント会社

プロパティマネジャーと呼ばれ、物件の管理運用を担います。アセットマネジメント会社の指示のもと物件運用やリーシングを進めます。

6. 会計事務所

不動産を取得する際はSPCと呼ばれる特別目的会社を利用します。会計上の手続きや決算業務などを外部の会計事務所に委託します。